外国人能买什么、不能买什么
塞尔维亚对外国个人适用对等原则：如果您的国家允许塞尔维亚公民在当地购置房产，您就可以在塞尔维亚购置房产。对大多数欧洲国家，以及俄罗斯、乌克兰和白俄罗斯公民来说，这种对等关系是存在的。
这一原则涵盖什么、排除什么，值得说清楚，因为被排除的部分恰恰会让冲着土地来的人碰壁。
- 公寓和独栋住宅：在适用对等原则的情况下，没有国籍限制。
- 商业物业：同样对待。
- 城市建设用地：可以购买，包括用于开发的地块。
- 农业用地：外国个人一般不能购买。人们碰到的往往就是这条限制；通过公司来绕开它，是一个会带来税务和居留后果的决定，而不是简单的变通办法。
产权登记（uknjižba）：真正会让人赔钱的陷阱
在塞尔维亚，所有权以不动产地籍中的登记为凭，这一程序称为产权登记（uknjižba）。没有登记在现任业主名下的房产，无论卖方的文件看起来如何，都无法干净地过户给您。
在这里，未登记或只部分登记的房产很常见，而且卖方不一定会告诉您。后果并不抽象：您可能已经付清全款、手握签好的合同，却仍然无法登记为业主。这意味着您不能转售、不能抵押，在某些情况下也不能把它用作居留依据。
核查这一点，需要查询地籍记录，并把登记的建筑面积与实际情况进行比对。这是第一件要做的事，在这一步发现问题，代价也最小。
无证建造的房产，以及价格为何看起来诱人
塞尔维亚有相当大比例的住房是在没有取得完整许可的情况下建造的，多年来一直在走合法化程序。尚未合法化的建筑价格诱人，原因显而易见。
如果某套房源明显低于同类房价，请默认背后有产权或许可方面的原因，在您对这套公寓动心之前先把原因查清楚。有时问题可以解决；有时答案是，这栋楼仍面临被拆除的风险。
找房，以及最终付多少钱
在塞尔维亚，卖方开价只是谈判的起点，不是定数。价格能降多少，很大程度上取决于是谁在谈；一个通过翻译用英语谈判的外国买家，处在最弱势的位置。
我们全程负责：根据您的实际需求筛选房源、陪同看房，并直接用塞尔维亚语与卖方或其中介谈判。我们同时持有塞尔维亚和俄罗斯国籍，在这里出生长大，所以这场谈判是在本地人之间进行的。这不能保证一定压低价格，但可以去掉默认报给外国人的那部分溢价。
我们的服务费为成交价的 3%（最低 €500）。有一点值得直说：按比例收费，并不会因为我们帮您把价格谈低而让我们多赚。您付的钱，买的是找房、看房，以及一场由卖方视为本地人的人来主导的谈判，而不是由替对方办事的中介来谈。
交易步骤
流程规定明确，公证环节不可省略。
- 1核查产权和卖方
地籍摘录、登记业主、权利负担、抵押，以及实际建筑面积与登记记录是否一致。
- 2预约合同与定金
以书面形式确定条款。任何一方反悔时定金如何处理，是需要仔细阅读的条款。
- 3经公证的买卖合同
由塞尔维亚公证人对合同进行公证。如果您不懂塞尔维亚语，须有法院宣誓翻译人员到场。
- 4付款与过户
按合同条款付款。资金从国外汇入时，银行会要求提供该交易的证明文件。
- 5登记到您名下
在地籍中办理过户登记。登记完成之前，您只是买方，还不是业主。
- 6税费与公用事业账户
缴清转让税，并把水电等公用事业账户转到您名下。
购房时和购房后的税
二手房须缴纳财产转让税，目前按评估价值征收，税率为较低的个位数百分比。从已登记增值税的开发商处购买的新房则不同，改为缴纳增值税，税率更高。两者不会同时缴纳。
转让税默认由卖方承担，但常常通过合同转给买方，所以请仔细阅读这一条款，不要想当然。此后，只要您持有房产，每年都要缴纳财产税。做任何测算之前，请先确认现行税率，因为这些数字会变。
以房产作为居留依据：实话实说
在塞尔维亚拥有住宅房产，是申请临时居留的认可依据，也是买房的正当理由。但它也常常被夸大宣传。
房产必须真正适合居住，并且登记在您名下，这又直接回到了产权登记（uknjižba）的问题。以此为依据的许可不是自动获得的，不是立即获得的，也不能代替申请中的其他部分。谁把居留许可宣传成买房附送的赠品，他说的只是居留依据，而不是保证。
所需文件
- 护照
- 塞尔维亚为外国人分配的识别号码
- 该房产的地籍摘录
- 卖方为登记业主的证明
- 经公证的买卖合同
- 付款证明；资金来自国外的，还需提供资金来源证明
- 如您不懂塞尔维亚语，需要法院宣誓翻译
费用
| 产权与卖方核查在支付任何定金之前 | €500 |
|---|---|
| 购房全程陪同 | 3%（最低 €500） |
| 公证费按官方收费标准，不由我们决定 | 按实际金额 |
| 财产转让税按评估价值的一定比例 | 按实际金额 |
| 地籍登记 | 按实际金额 |
| 公证时到场的法院宣誓翻译 | 按实际金额 |
递交保证：如因我方失误导致申请被退回或拒绝，我们会更正并重新递交，不再收取服务费。是否获批由主管机关决定，任何诚信的机构都无法保证。
政府规费
办理此项业务时政府收取的费用，不含在我们的服务费内。您可以自行缴纳，也可以由我们按实际金额代缴，并附上收据。
| 不动产转让税适用于二手房，按成交价或税务机关的评估价（以较高者为准）计税。依法由卖方缴纳，合同中常约定由买方承担。向开发商购买的新房则在房价中含增值税，不缴此税 | 2.5% |
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已于2026年10月11日按官方收费标准核对。政府每年 7 月调整这些金额。
常见问题
可以，前提是塞尔维亚与您的国家之间存在对等关系；大多数欧洲国家的公民，包括俄罗斯、乌克兰和白俄罗斯公民，都符合这一条件。公寓、独栋住宅、商业物业和城市用地都可以购买。
这条途径在哪些情况下不适合您
- 您觉得卖方看起来可靠、价格也合适，想不做产权核查就买。这个市场上的损失，正是这样发生的。
- 您想以个人身份购买农业用地。这是不允许的，我们也不会搭建一个唯一目的是掩盖真实买方的架构。
- 您希望我们确认买房就能保证拿到居留许可。买房只建立了居留依据，什么也不保证。
- 您无法证明购房资金的来源。银行和公证人都会问。
本页面提供的是有关塞尔维亚办理程序的一般信息，并非针对您个人情况的法律意见。规则和费用会发生变化。凡涉及时效的事项，请在采取行动前向我们或其他合格顾问确认。