ВНЖ в Хорватии через недвижимость

Что это за разрешение

По Закону об иностранцах Хорватии собственное жильё — одна из «иных целей» (druge svrhe), для которых выдают временное проживание. Разрешение даётся максимум на год, права на работу не даёт и делает вас резидентом страны, которая входит и в ЕС, и в Шенген: с ним можно находиться в других странах Шенгена до 90 дней в любые 180.

Минимальной цены закон не устанавливает; жильё, с которым работает наш партнёр в Хорватии, начинается примерно от 40–50 тысяч евро. Зато закон ожидает, что вы там живёте: разрешение сроком до года могут аннулировать, если вы отсутствуете дольше 30 дней подряд или дольше 90 дней в сумме; одно обоснованное отсутствие до 90 дней допускается, если заранее сообщить в полицию.

После первого года

Разрешение выдают максимум на год. Закон об иностранцах ограничивает, кто может продлить разрешение «в иных целях» и когда эти годы засчитываются в долгосрочное проживание (статьи 57 и 151), поэтому что даст недвижимость после первого года, зависит от ваших обстоятельств. Наш партнёр в Хорватии оценивает это до покупки, и это первый вопрос, который нужно решить.

Гражданство: восемь лет и ваш нынешний паспорт

Для натурализации нужны восемь лет непрерывного зарегистрированного проживания до подачи и одобренный постоянный статус, а также выход из нынешнего гражданства; если ваша страна не отпускает, достаточно подписанного заявления об отказе от него. Старше 60 лет экзамен по хорватскому языку и культуре не сдают.

Один вопрос остаётся открытым. Закон о гражданстве требует постоянного статуса (stalni boravak), который Закон об иностранцах отделяет от долгосрочного проживания, и ни один закон не говорит, что долгосрочного проживания достаточно. Поэтому обещать паспорт по этому маршруту не должен никто. Если цель — паспорт, попросите нас подтвердить это для вашего случая до покупки. По опыту нашего партнёра, решение по гражданству затем занимает от одного до трёх лет.

Покупка недвижимости гражданином не из ЕС

Покупателю не из ЕС нужны взаимность между Хорватией и его страной и согласие Министерства юстиции; без согласия договор ничтожен. Взаимность есть для России, Сербии, Украины, Турции, Великобритании и части штатов США. Граждане Китая могут купить жильё только после более чем года работы или учёбы в Хорватии и только для себя. Сельскохозяйственная земля для иностранцев закрыта.

Министерство решает по подписанному договору, выписке из земельной книги и справке о градостроительном назначении участка. Срока для решения закон не устанавливает, а после отказа повторно просить согласие на тот же объект нельзя пять лет. Покупка через хорватскую компанию обходит согласие, но тогда жильё принадлежит компании, и собственником, которого требует разрешение, вы не становитесь. При покупке платят налог на переход права 3% от цены (за новостройку вместо него НДС 25%), плюс нотариус и земельная книга.

Как проходит подача

Срока для первого решения закон не устанавливает; общее правило для административных дел — 30 дней или 60, если дело требует проверки. Госпошлины небольшие: 46,45 € за одобрение при подаче в Хорватии или 55,74 € в посольстве плюс 93 € за визу D, затем 31,85 € за карту и 9,29 € сбора за разрешение.

1. 1
   Купить и зарегистрировать жильё

   Согласие министерства, затем договор и запись в земельной книге. Выписка, где жильё записано на вас, — то, на чём держится разрешение.

2. 2
   Документы из вашей страны

   Справка о несудимости из вашей страны и из любой страны, где вы прожили больше года, легализованная, переведённая на хорватский и не старше шести месяцев.

3. 3
   Подача в Хорватии или в посольстве

   Граждане безвизовых стран, например Сербии или США, могут подать в полицию по адресу. Граждане визовых стран, включая Россию и Китай, подают в посольство или консульство Хорватии; заявление, поданное в полицию в Хорватии, отклоняют. После одобрения выдают визу D для въезда.

4. 4
   Карта и биометрия

   После одобрения, а с визой D — в течение 30 дней после въезда, подайте на карту в полиции. Её делают около 30 дней или за пять рабочих дней в срочном порядке.

5. 5
   Продление

   Если продление возможно, подавайте не позже чем за 60 дней до окончания разрешения, чтобы полиция успела решить до его истечения.

Почему Хорватия считается индивидуально

Объём работы зависит от выбранного жилья, ваших обстоятельств и гражданства, поэтому Хорватию мы считаем после короткого бесплатного разговора. Хорватскую часть ведёт наш партнёр в Хорватии.

Нужные документы

• Загранпаспорт, действующий минимум на три месяца дольше разрешения
• Выписка из земельной книги (vlasnički list), где жильё записано на вас
• Подтверждение средств: справка о пенсии или остаток на счёте на весь срок (в 2026 году около 870 € в месяц)
• Медицинская страховка
• Справка о несудимости из вашей страны и из любой страны, где вы прожили больше года, легализованная
• Анкета и фото 3 × 3,5 см
• Для граждан визовых стран — справка о здоровье и прививках при первой подаче
• Заверенные переводы на хорватский всех документов не на хорватском

Стоимость

Гарантия подачи: если заявление вернут или отклонят из-за нашей ошибки, мы исправим её и подадим заново без повторного гонорара. Одобрение — решение органа, и честно гарантировать его не может никто.

Частые вопросы

Когда этот путь вам не подходит

• Вы хотите сначала купить, а план по ВНЖ проверить потом. Что разрешение даёт после первого года, зависит от ваших обстоятельств, поэтому решите это до подписания.
• Вам нужно работать в Хорватии или перевезти семью через воссоединение. Это разрешение не позволяет ни того, ни другого.
• Вы не готовы отказаться от нынешнего гражданства. Для натурализации Хорватия этого требует.
• Вы гражданин Китая и не работали и не учились в Хорватии. Пока этого нет, взаимность не позволяет купить жильё.
• Вы хотите жить в другом месте и держать разрешение как пропуск в Шенген. Отсутствие дольше 30 дней подряд может стоить вам разрешения.